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임대차 보증금 반환 채권
집주인(임대인)이 전세금을 안 준다고!?
임대차 보증금 반환 채권이란? 임차보증금반환채권은 보증금에 대해 임차인이 권리를 행사할 수 있도록 하기 위해 마련된 법률입니다. 임대차 계약에 의해 임대인은 계약이 만료된 후 보증금을 돌려줄 의무를 가지게 되기 때문입니다.
임대차 보증금 반환 채권의 소멸시효 기간
임대차 보증금 반환채권의 소멸시효는 언제부터일까요? 2021년 5월에 평결이 난 판례를 살펴봅시다.
임대인 지미유씨는 2005년 5월 30일 주택임대차 계약 기간 만료를 앞두고 임차인 정봉원 씨에게 주택의 인도를 요구했습니다. 이에 정봉원 씨는 보증금의 반환을 요구하며 인도를 거부하였는데요.
임대차 계약 기간은 2005년 5월 30일로 만료되었지만, 정봉원 씨는 계속 해당 주택에 거주, 2018년까지 주택에 가재도구를 남겨놓고 출입하면서 점유를 지속했습니다.
임대차 계약 기간은 2005년 5월 30일로 만료되었지만, 정봉원 씨는 계속 해당 주택에 거주, 2018년까지 주택에 가재도구를 남겨놓고 출입하면서 점유를 지속했습니다.
그런데 지미유씨는 임대차 보증금 반환채권의 소멸시효 완성을 이유로 보증금을 돌려줄 의무가 없다고 주장합니다.
정봉원: 임대차계약 기간이 끝난 뒤에도 지미 유 씨가 보증금을 돌려주지 않았잖아요. 이런 경우에는 임대차 관계가 계속 유지된다고 봐야 합니다.
그리고 저는 주택을 적법하게 점유하면서 보증금 반환채권을 행사하고 있었기 때문에 그 기간 동안에는 소멸시효가 진행하지 않았고, 따라서 보증금 반환채권의 소멸시효는 아직 남았다고요.입니다.
임대차 보호법
위 사례는 「주택임대차보호법」에 따른 임대차에서 그 기간이 끝난 후 임차인이 임차주택을 점유하고 있는 경우 임대차 보증금 반환채권에 대한 소멸시효가 진행하는지 여부가 문제 됩니다.
참고로 「주택임대차보호법」제4조제2항에서는 “임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속되는 것으로 본다”라고 규정하고 있고, 위 사례와 같은 임대차 보증금 반환채권의 소멸시효는 「민법」 제162조에 따라 10년으로 보고 있습니다.
임대차 보증금반환채권 소멸시효 제도와 취지
소멸시효는 권리자가 권리를 행사할 수 있는데도 일정한 기간 권리를 행사하지 않은 경우에 권리의 소멸이라는 법률 효과가 발생하는 제도이다.
소멸시효가 완성되기 위해서는 권리의 불행사라는 사실 상태가 일정한 기간 동안 계속되어야 한다. 채권을 일정한 기간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성하지만, 채권을 계속 행사하고 있다고 볼 수 있다면 소멸시효가 진행하지 않다고 판단하였습니다.
임대차기간이 끝난 후 보증금 반환채권에 관계되는 당사자 사이의 이익형량
임대차가 종료함에 따라 발생한 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행 관계에 있다. 그리고 임차인이 임대차 종료 후 동시이행 항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유하는 것은 임대인에 대한 보증금 반환채권에 기초한 권능을 행사한 것으로서 보증금을 반환받으려는 계속적인 권리행사의 모습이 분명하게 표시되었다고 볼 수 있습니다.
따라서 임대차 종료 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 경우 보증금반환채권에 대한 권리를 행사하는 것으로 보아야 하고, 임차인이 임대인에 대하여 직접적인 이행청구를 하지 않았다고 해서 권리의 불행사라는 상태가 계속되고 있다고 볼 수 없는 것으로 판단하였습니다.
「주택임대차 보호법」제4조제2항의 입법 취지
「주택임대차보호법」 제4조제2항은 임대차기간이 끝난 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호하여 임차인의 보증금 반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 규정입니다.
따라서 임대차기간이 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 목적물을 점유하는 「주택임대차보호법」제4조제2항에 따라 법정 임대차 관계가 유지되고 있는데도 임차인의 보증금 반환채권은 그대로 시효가 진행하여 소멸할 수 있다고 한다면, 이 규정의 입법 취지를 훼손하는 결과를 가져오게 되어 부당하다고 판단하였습니다.
이를 미루어 보면, 「주택임대차 보호법」에 따른 임대차에서 그 기간이 끝난 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하고 있는 경우 보증금 반환채권에 대한 소멸시효는 진행하지 않는다고 보는 것이 타당합니다.
따라서 위 사례의 정봉원 씨는 임대차기간이 끝난 후에도 해당 주택을 적법하게 점유하면서 보증금 반환채권을 행사하였으므로, 지미 유 씨가 보증금 반환채권에 대한 소멸시효의 완성을 이유로 정봉원 씨의 보증금 반환을 거부하는 것은 불가능할 것으로 보입니다.